На днях Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пересмотрела очень интересное дело…
Спор велся между жителем Краснодара, купившим квартиру на первом этаже многоэтажки и впоследствии перестроившим её, и чиновниками.
Гражданин превратил квартиру в магазин с отдельным входом, при этом прихватив часть двора. Предварительно он попросил у местных властей разрешения на перепланировку и получил отказ. Несмотря на это краснодарец все-таки сделал перестройку и обратился в суд с требованием, чтобы власти ее узаконили и разрешили перевести жилое помещение в нежилое.
Согласно выписке из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где была совершена перепланировка, большинство жильцов ее одобрили.
Краснодарские суды встали на сторону истца, и городская администрация обратилась в Верховный Суд (ВС), поскольку опасалась, что после этого случая граждане начнут массово перестраивать квартиры на первом этаже в магазины, спортивные центры и прочее.
ВС изучил дело и согласился с чиновниками, пояснив, что перевести квартиру в нежилое помещение можно, но только в соответствии с действующим законодательством.
Районный суд отталкивался от того, что квартира находится на первом этаже и имеет отдельный вход, а в заключениях фирм говорилось, что выполненная перестройка – безопасна. Суд апелляционной инстанции поддержал вынесенное решение.
ВС же заявил, что краснодарские суды допустили ошибки. ВС привел аргумент: согласно статье 22 Жилищного кодекса, жилое помещение можно перевести в нежилое и обратно, но при этом необходимо соблюсти градостроительное законодательство.
В статье 23 Жилищного кодекса говорится, что переводом жилого помещения в нежилое и обратно занимаются органы местного самоуправления. Чиновники могут отказать в таком переводе, но только если не соблюдены необходимые условия. Также в статье указан перечень документов, которые требуются для перевода квартиры в нежилое помещение. Сказано, что список является исчерпывающим, и какие-либо дополнительные документы чиновники требовать не вправе.
Кроме того, согласно Жилищному кодексу, прежде чем проводить реконструкцию многоквартирного дома, необходимо провести собрание собственников помещений этого дома и получить поддержку большинства, в отдельных случаях – абсолютно всех владельцев квартир.
В статье 36 Жилищного кодекса указано, какое имущество многоквартирного дома является собственностью жильцов. Прежде всего, это участок, на котором построен дом. Житель Краснодара же пробил стену в квартире и сделал пристройку на придомовой территории, являющейся общим имуществом жильцов.
Таким образом, в нашем случае в результате перестройки уменьшились размеры общедомового имущества. ВС отметил, что, согласно статье 36 Жилищного кодекса, такое уменьшение возможно лишь с согласия всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме.
В статье 40 Жилищного кодекса говорится, что если при переустройстве, реконструкции или перепланировке требуется присоединить часть общедомового имущества, то необходимо получить согласие на это всех собственников. ВС подчеркивает, что без такого согласия сделать перепланировку помещения нельзя.
Местный суд же руководствовался тем, что согласие на перепланировку дали большинство собственников, однако не учел, что требуется одобрение абсолютно всех жильцов, а не большинства. ВС отправил дело на повторное рассмотрение с учетом своих разъяснений.
Мнение эксперта
Как говорит председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев, пока нельзя однозначно сказать, какой исход будет у этого дела, поскольку окончательный вердикт еще не вынесен. Жилищный кодекс обязывает владельца содержать квартиру в надлежащем состоянии и не нарушать при этом права и законные интересы других жильцов многоквартирного дома. Необходимо соблюдать все требования, предусмотренные законом: санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие. Прежде суды принимали решение о выселение граждан, самовольно перестроивших жилье, нарушив при этом требования безопасности. Но такие решения – скорее крайняя мера. Суд принимает такой вердикт, только если гражданин игнорирует всяческие требования и не предпринимает мер по устранению последствий опасной перепланировки. Эксперт считает такие меры вполне разумными, так как собственник должен чувствовать свою ответственность. В данном деле возможность выселения не рассматривается, поскольку краснодарец в помещении не проживает и хочет перевести его из жилого в нежилое. По сути, спор идет лишь о том, насколько серьезными являются нарушения, которые он допустил при перестройке, и какие последствия повлечет самовольная перепланировка и отказ вернуть помещение в первоначальное состояние.
Источник: superrielt.ru
