Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – основной документ, где указываются взаимные обязательства между строительной компанией и дольщиком…
Некоторые характеристики квартиры и проекта в целом должны быть прописаны в ДДУ в обязательном порядке, другие (к примеру, наличие мусоропровода) указываются по желанию застройщика.
Портал недвижимости superrielt.ru расскажет Вам, какие условия обязательно должен содержать ДДУ, как действовать дольщику, если строительная компания изменила важные характеристики, и какие нововведения содержит последняя редакция ФЗ-214.
Более полная информация
Благодаря последним изменениям в ФЗ-214 на раннем этапе ознакомления с жилым комплексом покупатель имеет право получить гораздо больше информации о проекте и застройщике, нежели раньше. Девелопер должен размещать на сайте каждого проекта сведения об объектах, возведенных за последние три года, заключение контролирующего органа о том, что проект и сам застройщик соответствуют требованиям 214-ФЗ (в Москве такое решение принимает Москомстройинвест), шаблон ДДУ и фотографии ЖК.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что благодаря расширенной проектной декларации граждане смогут узнать гораздо больше технических подробностей о проекте. В частности, об элементах благоустройства территории, количестве многоквартирных домов, которые планируется возвести в рамках проекта, и их характеристиках, перечень общедомового имущества в многоквартирном доме: названия и площадь всех помещений общего пользования, список и характеристики инженерного и технологического оборудования, которое предназначено для обслуживания помещений в этом доме (например, мусоропровод).
Однако заявленная на сайте застройщика или в офисе продаж информация не обязывает компанию реализовывать проект именно в том виде, в котором он был запланирован изначально. Поскольку изменить можно даже проектную декларацию, полностью соблюдать такие менее строгие документы, как планы, не обязательно. Поэтому необходимо знать, какие именно условия должны быть указаны непосредственно в ДДУ.
Свои метры
В пункте 4 статьи 4 ФЗ-214 перечислены параметры объекта, которые обязательно нужно указывать в ДДУ. Для самой квартиры это: этаж, количество комнат, балконов, лоджий, веранд и террас, общая площадь, а также площадь каждого помещения. По словам директора по информационной политике и PR Urban Group Яны Максимовой, остальные условия прописываются в ДДУ по желанию сторон. При внесении каких-либо дополнительных условий в договор, они становятся обязательными, если в документе не указано иное.
Необходимо знать, что застройщик вправе изменить проект. Иногда дольщики жалуются, что вместо остекленных лоджий в их квартире построили открытые балконы. Как говорит Мария Демидова, директор департамента развития «НДВ-Недвижимость», при изменении внешнего облика дома застройщик может заменить одну конструкцию другой. Также эксперт отмечает, что для сохранения изначального облика фасада покупателям могут запретить остеклять балконы. Если застройщик вносит изменения в проектную декларацию, он должен сообщить об этом всем дольщикам, которых затронули такие изменения. Покупатели жилья могут в судебном порядке требовать компенсации или расторжения ДДУ, если докажут, что изменения действительно были внесены.
Общие зоны
В той же статье 4 ФЗ-214 говорится, что в ДДУ должны быть указаны следующие сведения: материл, используемый для стен и перекрытий здания, класс сейсмостойкости и энергоэффективности дома, его назначение, общая площадь и этажность. Также в ДДУ обязательно должен быть включен план объекта долевого строительства. Как правило, этот план составляется на базе выкопировки из проектной документации на дом.
По словам юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова, застройщик не обязан указывать в ДДУ все объекты общедомового имущества. Это несущественное условие для договора – перечень таких объектов содержится в проектной документации. Однако последняя редакция ФЗ-214 обязывает прикладывать к ДДУ проектную декларацию. Если раньше этот документ служил в основном источником информации для покупателя, то теперь в нем определены обязательства, которые застройщик должен выполнить перед дольщиком. Более того, согласно последним изменениям в ФЗ-214, в проектной документации, кроме перечисления всех мест общего пользования, должны быть до мельчайших деталей прописаны их размеры и другие характеристики.
С другой стороны, застройщик сохраняет за собой право внести изменения в проектную декларацию. Но такие изменения в обязательном порядке нужно согласовать с дольщиками. По словам директора московского офиса дирекции по правовым вопросам Группы ЛСР Михаила Гореликова, эта норма весьма противоречива, так как застройщик вправе вносить изменения. Но если дольщик посчитает, что эти изменения существенно ухудшают объект, он может на этом основании потребовать расторжения договора, говорит эксперт.
Объекты социальной инфраструктуры
Внесены важные изменения, касающиеся обязательств по объектам социальной инфраструктуры. Прежде застройщик финансировал их из собственной прибыли, и, в связи с этим, у него не было обязательств перед дольщиками – только перед городской администрацией по части соответствия этих объектов нормам. Теперь же застройщик может строить поликлиники, детские сады и школы на средства дольщиков. Это выгодно с точки зрения налоговой нагрузки, так как эти затраты формируются прежде чем возникнет прибыль, следовательно, и расчет налога от нее. Правда, при этом у девелопера возникают обязательства по объектам социальной инфраструктуры непосредственно перед дольщиками, так как они финансируют строительство таких объектов.
Но застройщик имеет право строить объекты социальной инфраструктуры на средства дольщиков лишь в двух случаях: если после возведения объекты передадут государству, либо если их собственниками будут сами дольщики. По словам Яны Максимовой, во второй ситуации застройщик заключает с дольщиками соглашение, являющееся неотъемлемой частью ДДУ, и лишь при наличии такого соглашения дольщики вправе требовать, чтобы объекты сдали в эксплуатацию в точности в той же конфигурации, что была оговорена изначально. Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор отмечает, что в остальных ситуациях инфраструктура указывается в ДДУ, только если это встроено-пристроенный вариант.
Еще один важный момент: если дольщики будут собственниками объектов социальной инфраструктуры, у них будут обязанности по содержанию соцобъектов. Василий Шарапов считает это нововведение скорее неудачным, поскольку, если застройщик и орган публичной власти не заключили инвестиционное соглашение о передаче соцобъектов, вся ответственность по их содержанию ляжет на плечи дольщиков, а это предполагает дополнительные расходы. Поэтому решение нельзя назвать удачным и эффективным, поясняет эксперт. Чтобы избежать таких рисков, он рекомендует потенциальным дольщикам до заключения ДДУ выяснить у застройщика, строительство каких объектов социальной инфраструктуры запланировано, будут ли они возводиться на средства дольщиков, а также есть ли у органа публичной власти обязательство перед девелопером безвозмездно принять соцобъекты в муниципальную или государственную собственность.
Решаем дело в суде
Как говорилось выше, застройщик может внести изменения в проектную декларацию, хотя это достаточно сложная процедура. Мария Литинецкая поясняет, что проект согласовывается в несколько этапов (проходит экспертизу, утверждается Росреестром, а в текущем году ввели еще и обязательное получение заключения о соответствии проекта и застройщика требованиям ФЗ-214 от Москомстройинвеста). Поэтому чтобы изменить проектную документацию после ее утверждения, необходимо еще раз проходить эту процедуру согласований. При этом застройщик должен указать факт таких изменений в проектной декларации.
Теоретически при внесении изменений в проектную документацию девелопер обязан согласовать их с дольщиками. Однако на практике это не всегда происходит. Как говорит Наталья Шаталина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если из-за внесенных изменений объект, который получает дольщик (причем это касается как самой квартиры, так и помещений общего пользования в многоквартирном доме), имеет худшие характеристики, чем оговорено в ДДУ, дольщик вправе требовать либо изменения цены на недвижимость, либо приведения объекта в соответствие с договором, либо денежной компенсации для самостоятельного устранения недостатков. Однако в этом случае придется доказать, что застройщик существенно изменил характеристики жилья в худшую сторону, отмечает эксперт. Также у дольщика есть право расторгнуть ДДУ.
По словам Марии Кошеверской, гендиректора Фонда развития механизмов гражданского контроля, также дольщик может подать в Федеральную антимонопольную службу заявление о введении в заблуждение. Особенно такое решение будет удачным, если девелопер внес изменения в общую проектную декларацию, не согласовав их с дольщиками.
Все же эксперты считают, что большую роль в контроле над обязательствами девелопера играет текущая ситуация на рынке, а не поправки в ФЗ-214. При общерыночном росте цен, и когда стоимость квартир к окончанию строительства возрастает более чем на 30%, дольщики, как правило, предпочитают закрыть глаза на недостатки. Поскольку, если расторгнуть ДДУ, возвращенных денег не хватит на покупку нового жилья. Однако сегодняшняя ситуация – не настолько критична. Если застройщик не сильно демпинговал на ранних этапах строительства, готовое жилье будет стоить примерно на 10% больше, чем за него заплатил дольщик. А учитывая, что в продажу продолжают поступать более доступные проекты, выбор дольщика расширяется: он может расторгнуть ДДУ и за возвращенные средства купить квартиру в новом жилом комплексе. По этой причине застройщики будут более внимательными к обязательствам, прописанным в ДДУ.
Источник: superrielt.ru
