За последние четыре года вторичное жилье подешевело на 84% территории Москвы, подсчитали в ЦИАН. Вторичке трудно конкурировать с новостройками, которые массово возводились в последние годы и также дешевели, поясняют эксперты
Доступная вторичка
Средние расценки на вторичном рынке в Москве за последние четыре года снизились почти на 2%, с 206,9 тыс. до 203,4 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из имеющегося у РБК отчета ЦИАН. Без учета предложения в верхнем сегменте бизнес-класса цены упали еще больше — на 5%, в среднем с 185,1 тыс. до 175,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
В своих расчетах аналитики ЦИАН учитывали цену предложений в объявлениях о продаже квартир на вторичном рынке, впервые опубликованных на сайте ЦИАН в первом квартале 2014 и 2018 годов. Не принимались во внимание лоты с явно нерыночными параметрами и квартиры в премиальном и элитном сегментах.
У аналитиков «ИРН-Консалтинга», чьи расчеты проведены схожим образом с использованием нескольких баз, близкие цифры. По оценке этой компании, с марта 2014 года по март 2018-го квартиры на вторичном рынке Москвы подешевели на 4,5%, с 173,1 тыс. до 165,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Однако на фоне общего снижения, по данным ЦИАН, вторичное жилье подорожало в двух административных округах — в Центральном в среднем на 8%, до 380 тыс. руб., в Западном — на 2%, до 242 тыс. руб. Подешевела вторичка сильнее всего в Зеленограде — в среднем на 14%, до 123 тыс. руб. за 1 кв. м.
Если рассматривать динамику цен по районам, то вторичное жилье за четыре года подорожало в 22 из 136 муниципалитетов. Это все районы в Центральном административном округе, а также еще несколько районов, где высока доля жилых домов, построенных в 2000-е годы, — Раменки, Очаково-Матвеевское, Донской, Тимирязевский, Покровское-Стрешнево. Пик роста цен — на 20%, до 447 тыс. руб. за 1 кв. м — вторичка показала в Тверском районе. Наибольшую отрицательную динамику — на 19%, до 104 тыс. руб. за 1 кв. м, — аналитики ЦИАН зафиксировали во Внуково, на западе столицы.
Появление новых станций метро не приводит к росту цен на жилье поблизости, свидетельствуют также данные ЦИАН. В Бескудниково и Дегунино, куда метро пришло в марте этого года, снижение цен составило, соответственно, в среднем 14%, до 158 тыс. руб. за 1 кв. м, и 11%, до 143 тыс. руб. В Солнцево и Ново-Переделкино, где станции отроются в 2018 году, 1 кв. м вторички подешевел на 6%, до 140 тыс. руб., и 7%, до 132 тыс. руб.
В тренде с Москвой
Средние цены предложения на вторичном рынке в основных городах Московской области за последние четыре года также снизились: по данным ЦИАН, в среднем на 6%, до 89,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
В ближайших пригородах Москвы — Одинцово, Красногорске, Долгопрудном, Мытищах, Балашихе, Реутове, Котельниках, Дзержинском, Люберцах, Видном — цены снизились незначительно, в среднем на 2,5%, до 106,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Больше всего 1 кв. м подешевел в Электростали (около 38 км от МКАД) — на 14%, до 56 тыс. руб.
В Волоколамске и Коломне, где уже несколько недель продолжаются акции протеста с требованием закрыть мусорные полигоны, цены за 1 кв. м снизились за четыре года на 7%, до 51,2 тыс. руб., и 4%, до 59,2 тыс. руб. соответственно.
В пяти городах Подмосковья зафиксирован рост цен. Максимальным — на 7%, до 72 тыс. руб. за 1 кв. м, — он оказался в Звенигороде.
В целом по России с первого квартала 2014 года по четвертый квартал 2017-го средняя цена 1 кв. м квартир на вторичном рынке снизилась, по данным Росстата, на 6%, до 52,3 тыс. руб. Наибольшее снижение цен на вторичку за этот период в городах-миллионниках, согласно расчетам ЦИАН, зафиксировано в Самаре — почти на 14%, до 58,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Сочи, который в феврале 2014 года принимал Олимпиаду, расценки за четыре года выросли в среднем на 16%, до 114 тыс. руб. за 1 кв. м. В Петербурге рост составил 2%, до 104,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
В то же время новостройки по всей стране, напротив, подорожали. Их средняя стоимость, по данным Росстата, выросла в среднем на 14%, до 56,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
Больше строят — дешевле продают
Столичные новостройки за четыре года подешевели на 8%, следует из аналитических отчетов «ИРН-Консалтинга». В марте 2014 года 1 кв. м в таких жилых комплексах стоил в среднем 217,9 тыс. руб., а в феврале 2018-го (последние доступные данные) — 200,5 тыс. руб.
Схожие цифры приводит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. По его оценкам, за прошедшие четыре года средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы (без учета элитного сегмента и Новой Москвы) снизилась на 5%, до 226,2 тыс. руб. Новостройки дешевеют, объясняет Родионцев, поскольку увеличилось предложение. В первом квартале 2014 года на рынок было выведено 1,5 млн кв. м, в первом квартале 2018-го — 3,2 млн кв. м. При этом доля проектов в массовом сегменте за это время выросла практически в два раза — с 22 до 41%.
Многие годы столичный рынок вторичного жилья выигрывал у первичного за счет отсутствия конкуренции со стороны последнего, сейчас же, наоборот, сложно найти район, где со вторичкой не конкурировала бы первичка, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, мало нового жилья строится на востоке и юго-востоке столицы — в Печатниках, Кузьминках, Братеево, Капотне, Метрогородке, Бирюлево.
По итогам 2018 года предложение новостроек уже не вырастет так же существенно, как это было в предыдущие годы, и в этом сегменте наступит равновесие между спросом и предложением, уверен директор специализированного сервиса bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Аналитики ЦИАН сомневаются, что в этом году снижение цен на вторичку остановится. Для их роста сейчас нет оснований, уверена Литинецкая. Она обращает внимание, что в Москве начинается программа реновации, в рамках которой владельцы устаревшего жилья получат новые квартиры, а часть возведенного жилья будет выставлена на продажу, так что спрос на вторичку, скорее всего, расти не будет.
Автор:
Алексей Пастушин.
Источник: daily-finance.ru
